Le crowdfunding, est apparu pour la première fois aux Etats Unis, dans les années 2000. Arrivé en France quelques années seulement, le financement par la foule « crowd » est une nouvelle façon de collecter des fonds. Ces capitaux peuvent revêtir la forme de prêts rémunérés, de participations au capital d’une entreprise, de soutiens à l’initiative d’un projet via un don ou encore de réaliser un investissement dans investissement dans l’immobilier !

Le crowdfunding immobilier, comment ça marche ? 

L’immobilier, demeure le placement préféré des français et pour cause, en plus de se constituer un patrimoine, les revenus locatif contribue voir remboursent l’intégralité du crédit contracté.

Deux types de plateformes sont présentes sur ce marché :

• La promotion immobilière, à pour but de financer la réalisation d’un programme immobilier. Le promoteur va contracter un crédit bancaire et apporter le reste sous forme de fonds propres. Il va alors proposer aux particuliers de lui prêter un capital qui va augmenter son apport. En contrepartie, les investisseurs récupèreront leurs mises plus une marge comprise entre 8 et 10%, lorsque le programme immobilier aura été commercialisé.
• L’investissement dans l’immobilier locatif, propose aux particuliers d’investir dans un projet et de se partager les revenus au prorata de leur investissement, les taux proposés sont généralement compris entre 5 et 12%.

Plateforme d’investissement dans l’immobilier locatif 

Certaines plateformes proposent à partir de 500 euros, d’investir dans la pierre et de se partager les loyers une fois le bien financé.

Plus concrètement, comment ça marche ?

1. Une équipe le plus souvent interne à la plateforme est chargée de trouver un bien immobilier
2. Lancement d’une campagne de financement sur la plateforme
3. Les investisseurs vont acheter des parts de société (SCI/SAS)
4. Le projet atteint les 100% de financement
5. Le projet est ensuite géré par la plateforme (Gestion locative, administrative, fiscale et comptable).

Les investisseurs peuvent à tout moment revendre leurs parts via un marché secondaire, bien entendu les co-investisseurs du projet peuvent être prioritaires pour racheter les parts.

Quels sont les avantages de ce type d’investissement ? 

• La plateforme s’occupe de la création et de la gestion de la société
• L’investissement se fait 100% en ligne
• Le ticket d’entrée plus faible
• Diversification : plusieurs types de projets sont proposés
• Possibilité de défiscaliser, réaliser un complément de revenu, se construire un patrimoine.
• Un service « clé en main » (pack d’assurance, gestion locative…)
• La rentabilité (entre 5 et 12% selon le type de projet)

Il existe deux branches dans l’investissement participatif appliqué à l’immobilier, aussi appelé le crowdfunding. En effet, le crowdfunding permet d’investir dans une philosophie court terme et moyen/long terme.

La motivation de départ

Elle est décisive et déterminera votre orientation d’investissement soit le choix de vous tourner vers une plateforme de crowdfunding spécialisée dans la promotion immobilière ou dans l’immobilier locatif.

Diversifier

C’est le mot d’ordre, un investisseur aguerri cherchera toujours à diversifier ses placements afin de générer des revenus issus d’un portefeuille comprenant plusieurs biens de typologie différentes avec des rendements différents. Il est donc recommandé de répartir le capital que l’on souhaite investir dans plusieurs projets.

Mesurer les risques

Les risques font partie de la vie de chaque investisseur, que l’on choisisse d’investir sur les marchés boursiers, dans l’immobilier, sur la réussite d’une startup… En revanche les risques peuvent être étudiés et mesurés. Il est important d’investir sur un marché que l’on connait et de se renseigner un maximum sur les

Exiger la transparence

Vous avez le droit et la plate-forme a l’obligation de vous communiquer toutes les informations nécessaires pour réussir votre investissement.

L’expérience professionnelle des dirigeants

L’opportunisme ne doit pas être le trait de caractère premier des dirigeants, ces derniers doivent justifier d’une expérience forte en matière de placement immobilier et financier. L’expérience dans le domaine du web est également une qualité dominante afin de garantir la sécurité des données et informations personnelles des investisseurs.

L’historique de la plateforme

Où la plateforme est elle basée ? Est-il possible de rencontrer les dirigeants, et de les joindre facilement ? Combien d’opérations réalisées ? Avec quelle réussite ? toutes ces réponses doivent être accessibles aux futurs investisseurs pour leur permettre de se faire une idée rapide de l’historique de la plateforme.

Comprendre le montage financier

Le montage financier doit être clair, précis et abordable pour les investisseurs non expérimentés. Le montage financier engage juridiquement l’investisseur, la plate-forme devra apporter tous les éléments et calculs pour que l’investisseur puisse se faire une idée rapide du projet. N’investissez jamais dans un projet si vous constatez un manque de clarté dans les informations données.

La durée de son investissement

La durée est un facteur important, il impact directement votre investissement et sa rentabilité. Il est donc primordial de prendre en compte cette durée qui déterminera par ailleurs vos attente vis à vis de cet investissement.

Bénéficier d’un suivi

La vie du bien dont dépend l’investissement évolue, c’est pourquoi la plateforme devra assurer son rôle d’accompagnement et de suivi auprès de ses investisseurs.

Sortir facilement de son investissement

Enfin, il est impératif de pouvoir sortir de votre investissement quand bon vous semble en ayant connaissance des conséquences que cela peut avoir sur la rentabilité de votre investissement.

Investir dans l’immobilier locatif peut être une bonne solution, mais n’oublions pas que le choix du mode de financement fait partie intégrante d’un montage optimal. Il n’est pas le seul élément à prendre en compte mais le constat des foyers surendettés à cause d’un emprunt immobilier est en hausse.

L’augmentation des dossiers de surendettement

L’association de défense des consommateurs UFC-Que choisir pointe du doigt l’augmentation de la responsabilité des crédits immobiliers dans les dossiers de surendettement. Si auparavant, ils ne représentaient que 8 à 9 % (218 000) des dossiers traités de 2010 à 2015, cette proportion a augmenté !

Ainsi, en 2015, ils concernaient 13 % des dossiers de surendettement (231 000).

Lorsque l’on réalise un investissement immobilier à crédit, il faut être conscient que cela impact notre capacité d’endettement, donc notre capacité financière à pouvoir réagir en cas de coup dur.  Lorsqu’une banque calcule la capacité d’endettement d’un client, elle prend en compte les loyers encaissés mais aussi le risque d’impayés… Dans ce calcul, la banque n’intègre que 70% des loyers.

Comment investir dans l’immobilier sans s’endetter ? 

1 – Investir au comptant

Financer un projet en cash, même lorsque l’on dispose du capital pour, n’est pas souvent judicieux. La différence est qu’un crédit s’amortit et donc le taux d’intérêt s’applique mois par mois à un capital restant dû qui se réduit au fur et à mesure des échéances payées. Le capital épargné lui ne s’amortit pas, au contraire, il croît d’année en année du fait de la capitalisation des intérêts perçus. Ne pas mobiliser son épargne s’est la laisser générer des intérêts. Mais emprunter c’est mobiliser une partie de sa capacité d’endettement… et ainsi réduire la possibilité de faire d’autres emprunts pour financer par exemple l’achat de sa résidence principale.

2- L’opération blanche

L’effet de levier en investissement immobilier est le fait que les revenus fonciers couvrent tout ou partie les mensualités du crédit. La rentabilité du bien est donc une priorité tout comme la qualité du locataire. L’opération blanche consiste en l’utilisation de cet effet de levier à 100%. Dans ce cas on peut considérer que l’impact sur sa capacité d’endettement est moindre même si le banquier va se prémunir des travaux, vacances locatives, impayés, auxquels le propriétaire devra faire face… Il faut donc être très prudent sur ce type d’investissement.

3- Investir via le crowdfunding

Le crowdfunding se veut innovant et pour cause non seulement l’investissement immobilier devient possible grâce à un ticket d’entrée plus abordable mais en plus, la capacité d’endettement de l’investisseur n’est pas mobilisée. Le but est le même, générer des revenus fonciers, défiscaliser ou se constituer un patrimoine mais cette fois ci en se partageant la mise de départ pour acquérir le bien. Si besoin, un effet de levier sera possible, mais via l’effort financier de l’ensemble des co-investisseurs du projet. C’est donc la structure juridique qui détient le bien immobilier qui va contracter un emprunt. Cet emprunt sera remboursé par les loyers perçus.

A la différence d’un investissement à crédit, lorsqu’un investisseur souhaite acheter un bien pour le louer, il va mobiliser une partie de ses économies en guise d’apport et emprunter la différence en y ajoutant des intérêts d’emprunt, frais de dossier, assurances etc…  Lorsqu’un investisseur souhaite de la même manière acheter un bien pour générer des revenus fonciers via le crowdfunding immobilier, l’investisseur va sélectionner un projet et acheter des parts qui détermineront la part de revenus fonciers qu’il percevra.

Ces trois solutions n’ont pas un caractère exhaustif mais représentent la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif en préservant sa capacité d’endettement.

Investir, en restant lucide

Partons du principe qu’il vaut mieux laisser passer une bonne affaire plutôt que d’en faire une mauvaise et même si l’immobilier est un placement rentable, il faut veiller à ne pas mettre en péril la situation financière du foyer familial. S’endetter, peut s’avérer être une solution mais il est recommandé de maîtriser son financement, et de choisir un bien de qualité. Il est important de diversifier ses investissements avec d’autres solutions qui ne demandent pas un gros effort de trésorerie (pour ne pas mobiliser toutes ses économies) et qui ne soient pas trop contraignantes pour conserver une capacité d’endettement et donc une situation financièrement confortable.

Le compte titres permet aux particuliers d’investir dans des valeurs mobilières françaises, européennes ou internationales.

Comment ça marche ?

Le compte titres permet donc d’acheter des actions et obligations (SICAV, OPCVM ou FCP). Mais également investir dans des warrants, trackers…

L’objectif premier d’un compte titres et de diversifier votre patrimoine en profitant de rendements plus attractifs que ceux des livrets et comptes d’épargne classiques.

Il est fortement recommandé d’avoir des connaissances poussées en matières de marché boursier. Dans le cas contraire, il ne faut hésiter à vous rapprocher d’un conseiller bancaire ou encore un gestionnaire de patrimoine afin d’en savoir davantage. De plus, la fiscalité étant changeante il faut régulièrement faire un point.

Les comptes titres peuvent être en nue-propriété ou en usufruit pour une succession ou une donation par exemple.

Contrairement au PEA, vous pouvez ouvrir plusieurs comptes titres, il n’y a pas d’âge minimum et ni de plafond.

A savoir, le compte titres est rattaché au compte courant, vous pouvez créer un compte courant dédié pour votre compte titres.

Fiscalité et gestion

Concernant la fiscalité, nous en distinguons 2, celle concernant la cession de valeurs mobilières donc les plus-values mobilières et la deuxième concerne les revenus donc les revenus de valeurs mobilières.

Il existe plusieurs formes de compte titres :

• Individuel
• Joint
• Indivis

Peu importe la forme du compte titres, si vous avez les compétences techniques et le temps, vous pourrez alors gérer vous même votre compte titres. Dans le cas contraire, il est possible de déléguer la gestion par le biais de la gestion sous mandat.