Investir dans l’immobilier locatif peut être une bonne solution, mais n’oublions pas que le choix du mode de financement fait partie intégrante d’un montage optimal. Il n’est pas le seul élément à prendre en compte mais le constat des foyers surendettés à cause d’un emprunt immobilier est en hausse.
L’augmentation des dossiers de surendettement
L’association de défense des consommateurs UFC-Que choisir pointe du doigt l’augmentation de la responsabilité des crédits immobiliers dans les dossiers de surendettement. Si auparavant, ils ne représentaient que 8 à 9 % (218 000) des dossiers traités de 2010 à 2015, cette proportion a augmenté !
Ainsi, en 2015, ils concernaient 13 % des dossiers de surendettement (231 000).
Lorsque l’on réalise un investissement immobilier à crédit, il faut être conscient que cela impact notre capacité d’endettement, donc notre capacité financière à pouvoir réagir en cas de coup dur. Lorsqu’une banque calcule la capacité d’endettement d’un client, elle prend en compte les loyers encaissés mais aussi le risque d’impayés… Dans ce calcul, la banque n’intègre que 70% des loyers.
Comment investir dans l’immobilier sans s’endetter ?
1 – Investir au comptant
Financer un projet en cash, même lorsque l’on dispose du capital pour, n’est pas souvent judicieux. La différence est qu’un crédit s’amortit et donc le taux d’intérêt s’applique mois par mois à un capital restant dû qui se réduit au fur et à mesure des échéances payées. Le capital épargné lui ne s’amortit pas, au contraire, il croît d’année en année du fait de la capitalisation des intérêts perçus. Ne pas mobiliser son épargne s’est la laisser générer des intérêts. Mais emprunter c’est mobiliser une partie de sa capacité d’endettement… et ainsi réduire la possibilité de faire d’autres emprunts pour financer par exemple l’achat de sa résidence principale.
2- L’opération blanche
L’effet de levier en investissement immobilier est le fait que les revenus fonciers couvrent tout ou partie les mensualités du crédit. La rentabilité du bien est donc une priorité tout comme la qualité du locataire. L’opération blanche consiste en l’utilisation de cet effet de levier à 100%. Dans ce cas on peut considérer que l’impact sur sa capacité d’endettement est moindre même si le banquier va se prémunir des travaux, vacances locatives, impayés, auxquels le propriétaire devra faire face… Il faut donc être très prudent sur ce type d’investissement.
3- Investir via le crowdfunding
Le crowdfunding se veut innovant et pour cause non seulement l’investissement immobilier devient possible grâce à un ticket d’entrée plus abordable mais en plus, la capacité d’endettement de l’investisseur n’est pas mobilisée. Le but est le même, générer des revenus fonciers, défiscaliser ou se constituer un patrimoine mais cette fois ci en se partageant la mise de départ pour acquérir le bien. Si besoin, un effet de levier sera possible, mais via l’effort financier de l’ensemble des co-investisseurs du projet. C’est donc la structure juridique qui détient le bien immobilier qui va contracter un emprunt. Cet emprunt sera remboursé par les loyers perçus.
A la différence d’un investissement à crédit, lorsqu’un investisseur souhaite acheter un bien pour le louer, il va mobiliser une partie de ses économies en guise d’apport et emprunter la différence en y ajoutant des intérêts d’emprunt, frais de dossier, assurances etc… Lorsqu’un investisseur souhaite de la même manière acheter un bien pour générer des revenus fonciers via le crowdfunding immobilier, l’investisseur va sélectionner un projet et acheter des parts qui détermineront la part de revenus fonciers qu’il percevra.
Ces trois solutions n’ont pas un caractère exhaustif mais représentent la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif en préservant sa capacité d’endettement.
Investir, en restant lucide
Partons du principe qu’il vaut mieux laisser passer une bonne affaire plutôt que d’en faire une mauvaise et même si l’immobilier est un placement rentable, il faut veiller à ne pas mettre en péril la situation financière du foyer familial. S’endetter, peut s’avérer être une solution mais il est recommandé de maîtriser son financement, et de choisir un bien de qualité. Il est important de diversifier ses investissements avec d’autres solutions qui ne demandent pas un gros effort de trésorerie (pour ne pas mobiliser toutes ses économies) et qui ne soient pas trop contraignantes pour conserver une capacité d’endettement et donc une situation financièrement confortable.
