l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) ne concerne que les personnes physiques. Les Sociétés Civiles Immobilières ne sont donc pas concernées directement en tant que personne morale.

Quel que soit le lieu de situation des biens, les personnes physiques qui sont domiciliées en France sont imposables !

Il est également important de noter que tous les biens sont pris en compte dans le calcul de l’ISF même s’ils ne génèrent aucun revenu. Les parts de SCI entrent dans le calcul de l’imposition sur fortune du contribuable. Si le bien est grevé d’un usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation, le bien est déclaré dans le patrimoine du bénéficiaire de l’usufruit ou du droit.

L’évaluation des biens

√  Elle réalisée à la valeur vénale. C’est à dire le prix auquel un bien pourrait être vendu en fonction du marché immobilier.

√  L’évaluation des parts de SCI familiale est plus complexe. D’une part, dû à l’absence de marché et d’autre part en fonction du nombre de parts possédée, la valeur des parts va varier de manière significative pour une même SCI.

L’impôt est dû lorsque le patrimoine du foyer fiscal atteint le montant de 1 300 000 euros.

Dans le cas d’un démembrement de propriété, le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit est déclaré dans le patrimoine du bénéficiaire.

Le démembrement peut être un moyen de réduire ou d’échapper à l’ISF à condition que l’usufruitier ne soit pas imposable. L’usufruitier est le seul a être imposable puisque qu’il perçoit les revenus du bien sur la base sa valeur totale, soit en pleine propriété. Le nu-propriétaire sera en contrepartie exonéré.

Attention toutefois à deux cas faisant figure d’exceptions :

  • Si le démembrement à pour origine une succession, l’usufruit et le nu-propriétaire seront imposables à l’ISF.
  • Lors de la vente d’un bien, si le propriétaire conserve l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation et que l’acquéreur n’est pas l’un de ses descendants ou présomptifs héritiers et qu’il n’y a pas eu de donation consentie depuis plus de trois mois, le bien rentrera dans le patrimoine de l’usufruitier mais également dans celui du nu-propriétaire (art 885 G-b du CGI).